1、没有产权证书

因为小产权房子本来是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。所以不可能拿到一个合法合规，有效的房产证。所以小产权房其实是没有产权的。

2、二手买卖没保障

由于小产权房是没有产权证书的，双方签署的购房合同不被法律认可。因为不能在房管局备案，难以规避“一房多卖”风险，随时面临业主“违约风险”，有可能面临钱房两失的窘境。

3、施工许可证

城中村改造工程要符合城市规划，必须符合城市总体规划。只有符合城市总体规划，才能保证购房人的房屋所有权证。根据规定，申请施工、招标、施工、监理并组织竣工验收，看是否取得施工许可证。

4、是否可以贷款

小产权房一次性付清，不能办理抵押贷款。未经国家房地产主管部门批准，不能办理合法产权手续，购买后不能合法转让。同时，也对房屋的保值增值产生了很大的影响。

二、二手小产权房能买吗

小产权房数据没有那么公开透明，购房者买小产权房有风险，并且风险还不小，建议慎重考虑：

1、集体建设用地用二商品房开发目前处于限制事管制阶段，国家尚未出台相应规定，因此购买小产权房尚存在可能导致合同无效的法律风险。

2、看房屋产权是否明晰，有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

3、看土地情况是否清晰，主要看土地是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

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