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房地产市场转让价格评估普遍采用的方法

日期：2021/7/15 Click：792

只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的房地产价值，通过剔去建筑物部分或续建设部分价值，得到土地或在建工程价格。（3）成本法当市场上交易实例难以获取，估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时比较适宜采用成本法。

(1)市场法由于房地产市场转让实例多，市场活跃，市场法是房地产市场转让价格评价普遍采用的方法。单纯评估国有土地使用权转让价格时，选定的市场交易实例必须具有可以发表给建筑网络的比率。也就是说，土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地成熟度的同一性、土地规划条件的同一性(或类似)性、土地交易日的同一性、交易状况的正常性等表现。

(2)假设开发法评价单纯的土地转让和建设工程转让价格时，开发法往往是优先方法。假设开发法运用的前提条件是评价对象的土地计划设计条件已经计划主管部门审查。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的房地产价值，通过剔去建筑物部分或续建设部分价值，得到土地或在建工程价格。

(3)成本法在市场上很难获得交易实例，评价对象的土地使用权和地面建筑物价格各构成的一部分费用项目明确，账目明确时适合采用成本法。

（4）收益法对于收益性的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让估价时，常常采用收益法进行估价。

(5)基准地价修正法基准地价修正法主要是单纯土地转让评价和成本法评价时的土地评价。基准地价修正法的关键是确定土地的基准地价。

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