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农用地转为建设用地的使用管制

日期：2021/7/12 Click：1092

使用管制主要指：农用地转为建设用地，以及城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的规定。在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的容积率和不包含地下建筑面积的容积率。

使用管制主要是指农地转为建设用地，城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的规定。

从规定用途来看，居住、商业、事务、工业等用途对土地位置等的要求不同，相反，在土地位置等一定的情况下，规定用途(例如商业、事务、居住、工业或绿化)对地价有很大影响。规定用途对地价的影响在城市郊外特别明显:城市发展使郊外部分农地适合转变为城市建设用地，政府规定只能维持现有农业用途，地价必然较低，但允许转变用途，地价大幅上涨。(变性)

容积率的高低对地价也有很大影响，评价时必须明确容积率的正确内涵。在城市规划中，地下建筑面积通常不计入容积率。实际上，容积率分为包含地下建筑面积的容积率和不包含地下建筑面积的容积率。在重新交付转让金等费用方面，地方政府规定地下建筑面积不重新交付，或者只按地上建筑面积转让金水平等费用水平的一定比例(例如1/3)重新交付。这些规定对地价有很大影响。

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