发行房地产抵押评价报告书时，需要进行评价对象的变化能力分析和风险提示。

评价对象的变化能力分析主要包括:1)评价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、地区、开发程度、价值大小、房地产市场状况等影响变化能力的因素及其变化能力的影响2)假设评价对象在价值时拍卖或变卖时最可能实现的价格与市场价格或市场价格的差异3)变化时间长短、费用、税金种类和清算顺序。

评价对象的风险提示分析主要包括:1)关注房地产抵押价值未来下跌的风险，分析说明可能导致房地产抵押价值下跌的因素2)评价持续房地产抵押价值时，考虑说明房地产市场发生的变化3)评价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值有可能产生的影响4)抵押期间可能产生的房地产信用风险关注点5)合理使用评价值6)定期或房地产市场价格变化快时再评价房地产价值等。